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8月全国土地市场供求降温 长三角市场成主力军

时间: 2019-11-06 07:49:35

在主要住房企业年中业绩会议上,几乎每个住房企业都被问及2019年下半年的土地收购计划。土地已经成为继销售和现金流之后另一个备受关注的指标。2019年上半年,住房企业经历了严冬的融资,财务压力逐渐显现。

数据显示,8月份,全国300个城市的土地市场呈现降温趋势,供需均环比下降,一线城市的成交量不容乐观。此外,平均交易价格和溢价也在同时下降。土地市场的主要力量已经从一线城市和二线城市转变为长三角地区。专家表示,“土地价格稳定”已取得初步成效,后续土地市场预计将保持稳定。

一线城市的土地交易环比下降47%。

中国指数研究所发布的数据显示,8月份,全国30个城市共推出2430块土地,比上个月下降2%,比上年下降11%。此外,新增土地9383万平方米,比上个月减少7%,比上年减少16%。

虽然总供应量下降,但8月份全国300个城市仅进行了1666宗土地交易,比上个月下降了24%,比上年下降了21%。土地出让面积也不尽如人意,为6503万平方米,比上个月下降27%,比上年下降20%。

另一个同时萎缩的指标是土地租赁。中国指数研究所发布的数据显示,8月份,全国300个城市的土地租赁总量为3194亿元,比上个月下降37%,比上年下降14%。

一线城市的土地市场一直是大型住宅企业的必备条件。数据显示,一线城市的土地市场供应与去年同期相比略有增加,而地价与去年同期持平。2019年8月,城市陆续推出49块土地,总面积219万平方米,比上个月减少29%。

交易方面,一线城市8月份仅完成4笔土地交易,面积167万平方米,比上个月减少47%,比上年减少9%,比上个月减少51%。“底价交易”和“成交额”屡见不鲜,住房企业在征地时逐渐谨慎。

资本压力增大,住宅企业谨慎征地

就在旺季过后,许多房地产公司的高管在中期业绩会议上透露,他们将在下半年暂停土地收购。许多住宅企业的扩张战略也已转变为稳定的发展战略。

“稳定”意味着“稳定”。易居研究所智库中心研究主任严跃进对《华夏时报》表示:“融资环境紧张以及对后期政策持续收紧的预期影响了住宅企业的征地决策。”根据同策研究所发布的数据,2019年8月,40家典型住宅企业融资金额为368.26亿元,同比下降58.15%。此外,债务融资的主要形式和融资额都大幅下降,企业债务融资额下降了80%以上,信托贷款融资额下降了60%以上。

8月9日,中国银行业监督管理委员会发布文件,对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,对通过挪用或转移资金流入房地产行业的各种违法行为进行查处。住房企业融资一再收紧,融资渠道也同时减少,金融压力加大。

中国指数研究所发布的数据显示,2019年8月,10个重点城市的住宅用地供应量环比上升,但募集资金总额骤降近40%。此外,10个重点城市住宅用地的整体平均地价环比下降8个百分点。

“房地产公司积极征地的原因是相对宽松的融资环境或相对热的市场。销售资金的大回报和住房企业相对充裕的现金流将使住房企业能够采取扩张性的经营战略。”霍普韦尔首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者。

郭毅表示,从融资角度看,发展贷款、信托和企业债券发行收紧,企业融资渠道大幅收窄,融资成本也在快速上升。"融资和市场不支持住宅企业的持续扩张."郭毅告诉华夏时报记者。

阎跃进还认为,土地市场与住房市场有很大关系。郭毅告诉华夏时报记者:“今年,整个三、四、五线城市都面临着相对严峻的销售形势。这些城市的人口外流很严重。因此,从地理上来说,买房的人数减少了,需求也在减少。”

此外,郭毅认为棚户区数量的减少也降低了345线城市的住房需求。“从供给和需求方面来看,目前一线和二线城市正在收紧调控,而三线、四线和五线城市缺乏自身需求。”郭毅表示,“融资和还款的压力导致住房企业在下半年的扩张过程中表现出谨慎的态度。”

住宅企业青睐长三角

随着全国土地市场的全面降温,长三角地区的土地市场表现良好。中国指数研究所发布的2019年8月住宅用地交易总量前10名显示,长江三角洲地区占据前10名地块中的6个席位,并占据前3名。此外,南京雨花台区的一块土地以61.8亿元成交,名列榜首。

目前,长三角地区是土地市场的主力军,地价水平高于上年,受到住宅企业的青睐。对此,郭毅告诉华夏时报记者:“长江三角洲地区发展较早。同时,城市群之间联系紧密,产业协同性也非常密切,基础设施非常完善和发达。因此,长三角地区有着良好的消费潜力和实力基础。”

郭毅认为,从住房企业更加谨慎合理的布局来看,长三角地区的发展相对稳定。住房企业在长三角地区也有着清晰的发展前景。住房企业可以清楚地知道项目的未来价值、前景和规划周期,这是吸引长三角住房企业大规模投资的核心原因郭毅告诉华夏时报记者。

此外,严跃进认为,从总体趋势来看,长三角地区的土地市场未来也会降温。“市场与金融相结合的政策”使“稳定的地价”结出硕果,这也将有助于打击土地投机,从而为土地收购创造更公平的环境。